【唐山市千家房产个房子多少钱】专家:房地产企业向上下游扩展向各个环节要利润


发布时间:2021-03-03 22:58:32 阅读量:835 作者:渊荣

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,房地产行业人人熟知“5983模式”,即拿地后5月项目动工、9个月开盘销售、一期销售完成80%、3年项目竣工,这样的运作效率意味着房企从高周转中挖掘的利润空间已到极致唐山市千家房产个房子多少钱。随着地价的上升、销售端的政策限制,行业利润率下降已成定局。

从杭州德信地产降价,到商业银行限制房地产夹层融资、监管层出手整顿银行表外融资……对于房地产这只越跳越高的孙悟空来说,资金链第一次成为了越收越紧的“紧箍咒”。

这对刚刚兴起的房地产基金来说,是福是祸?房地产行业持续十年之久的黄金牛市是否就此终结?在此前结束的2014(首届)房地产基金春季论坛上,房地产金融专家深度解析地产行业走向。他们得出的结论是:房地产开发环节的高利润率时代已经结束,企业继续生存的秘诀是扩展产业链条,向各个环节要利润;地产+金融将成为未来房地产业走向高端的新形式。

房地产面临变局唐山市千家房产个房子多少钱

2014年初春,种种信号都让房地产业人士反复思考一个问题:辉煌十年的房地产牛市是否已经走到尽头?

变化显而易见唐山市千家房产个房子多少钱。

新能资本创始合伙人唐朝军说,开发商拿地趋势已经开始从三四线城市往一二线转,无论是地价也好,频率也好,这是明显的趋势。

前海力汇基金公司执行总裁陈宇认为,房地产行业将面临整合。“5年前房地产行业有3万家,现在逐渐在优胜劣汰。2012年百亿的地产商才50多家,2013年已经达到71家,其中有6家已经达到千亿。随着大中型房地产公司不断成长扩大的同时,中小型房地产公司的发展空间面临瓶颈。”

全产业链运作将成趋势

房地产行业面临变局,传统的盈利模式面临挑战,未来的利润空间将从何处产生?

陈晟提供的方案是:向产业链要利润。从以往单纯经营房地产开发,延伸到拿地、产业引进等多个环节,向每一个环节要利润。通过这种模式,让房地产行业从 “黄金十年”进入“白银十年”。

这条产业链往上延伸,是多位地产金融专家不约而同提到的:拿地环节就提前介入,在一级土地整理、产业引进等阶段就积极与当地政府合作,从而在这个利润丰厚的环节上分一杯羹。

华睿信董事长范嘉贵以公司的一次成功实践,现场演绎了这种新模式:公司与软银合作成立了一只基金,专门投资产业园。在内地一三线城市的核心地段,基金持有66万平方米土地的100%产权,并负责土地拆迁,园区中涵盖总部基金、软件、数据产业园、配套的住宅、学校等一系列设施,仅前期介入就花了两年多时间,总投资大概10亿元人民币。如今,第一期项目将在今年7月份销售。范嘉贵总结其过程:前期与政府沟通、定位;第二是找到合作伙伴;然后与合作伙伴一起给这块地创造价值。他的经验是:“卖房子卖卖就没有了,但如果招这么多企业,地产只是一个载体。这样,政府更喜欢有产业背景的基金参与运作。”

建银精瑞资本副总裁刘东提出,从大背景上讲,中国产业升级是大的趋势,地方政府越来越多的招商引资行为带来产业用地的配套需求,例如在一定的面积产业用地之外,再配套一定的住宅用地和商业用地,由此带来地产商的综合机会。

另一方面,将地产的产业链向下扩展,则是走专业化分工道路,从地产的持有并运营的过程中产生持续的效益。

创东方投资董事长肖水龙同样也提供了自己的一个成功案例:在宝安区某项目中,房地产基金从传统单纯的“资本提供者”角色,逐步演化成“资本营运商”的复合定位,除了向项目提供资金外,还提供日常管理,通过输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意,实现项目方、资金方和投资方的三赢局面。他总结说:“这个模式改变了过去投资全出、开发全管、利润全得、风险全担的模式,逐步形成投资、开发、销售、管理等行业细分的模式。”

新沃资本控股高级副总裁刘畅认为,房地产行业从野蛮生长时代到最后的成熟,一定是要经历专业化道路。从住宅地产到商业地产、到现在养老、旅游、文化产业、科技园地产,业态会越来越多。刚开始的时候一个基金管理人各种各样的业态都会参与,以后很多基金公司可能会专注在某一个地产的细分领域,理解更加透彻,能够深度挖掘每一个项目的价值。

刘东更从美国房地产基金的运营方式中提出,美国大部分学校、养老院的业主既不是个体老板,也不是某个地产商,而是房地产基金,房地产基金的真正持有人则是在美国证交所开户、交易、购买股票的机构投资者。如果将这式方式借鉴到中国,国内的房地产基金也可以通过设立基金,然后在上交所、深交所发行,用筹集到的大量资金去投资学校、医院,改善基础设施建设。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,住房供给端改革还要盘活存量,通过棚改、老旧小区改造、危房改造等形式,将功能不全的存量住房改造为具备更好居住功能的住房,多渠道保障宜居住房需求。“积极完善租赁住房制度,要加快住房租赁立法,健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,但住房租赁市场刚刚起步,仍然存在大量的困难和障碍,特别是集中在顶层设计和政策法规方面。

春节假期结束后的第一个工作日,中国人民银行上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。而在春节放假前,中期借贷便利利率就已上调。这些利率的名称,对于普通老百姓来说,并不常见,可能大多数老百姓也弄不明白,但这些利率的接连上调,又实实在在的引发了市场的高度关注。毕竟来说,央行的这一举动,无疑是向市场发出了一个极为明确的信号,那就是货币宽松的时代已经结束,大水漫滩的资金流动性已经一去不复返。

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网友评论:

来自枝江的网友说:评论时间:2021-03-03

深秋无痕,寄语时光。内心清苦,终究是自己的事情,久了那种痛会麻木会被隐藏。她说心之所安,魂之所安,怜我却只能在心中叹息。她说,爱情就好像自己与自己对话,冷暖自知。她说,要学会宽慰自己,别怕,慢慢来,我陪你一起走下去。回复


来自厦门的网友说:评论时间:2021-03-03

我的墨池中,有落红点点。回复


来自濮阳的网友说:评论时间:2021-03-03

许多时候,我们的内在眼睛是关闭着的。于是,我们看见利益,却看不见真理,看见万物,却看不见美,看见世界,却看不见上帝。我们的日子是满的,生命却是空的,头脑是满的,心却是空的。回复


来自十堰的网友说:评论时间:2021-03-03

如果你不能对我好一辈子,请不要对我好,哪怕只是一秒钟;如果你不能骗我一辈子,请不要骗我,哪怕只是一个字;如果你不能爱我一辈子,请不要爱我,哪怕只是一瞬间。回复


来自甘南州的网友说:评论时间:2021-03-03

想你时月更圆了,念你时花更艳了,爱你时天更蓝了,恋你时地更宽了,每一刻都在想念你脸庞,每一天都在留恋你的容颜,对你的情一生不悔,对你的爱一世不变。爱你一生一世,直到海枯石烂!回复


来自迁安的网友说:评论时间:2021-03-02

无须刻意铭记无法实现的爱情。无论有什么样的回忆,我们再长大一些的时候,时间就会把回忆里的泪水风干。那时候,回忆里,就只剩下温暖的片段了。回复


来自什邡的网友说:评论时间:2021-03-02

没有爱的生活就象一片荒漠,赠人玫瑰,手有余香,要“学会爱别人其实就是爱自己”,让爱如同午后阳光温暖每个人的心房。回复


来自恩施的网友说:评论时间:2021-03-02

时光的残忍正在于,她只能带你走向未来,却不能带你回到过去。回复


来自池州的网友说:评论时间:2021-03-01

只要内心不乱,外界就很难改变你什么。不要艳羡他人,不要输掉自己。回复


来自凌海的网友说:评论时间:2021-03-01

其实真正对你好的人,你一辈子,也不会遇到几个。回复


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