【城市化规律和房产投资】南京房价下降底线何在 购房人和开发商"深度博弈"


发布时间:2021-01-19 10:40:42 阅读量:6702 作者:鸿涛

莱茵达置业的枫郡项目测算报告也指出,其销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6城市化规律和房产投资.39%,仍可实现盈利;当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

开发商纷纷借端午假期降价促销,但南京购房者对于开发商的降价行为似乎并不买账。端午小长假期间,南京楼市相当低迷,认购量仅为去年同期的1/4左右。人们期待房价的进一步下跌,而开发商的降价底线在哪,房价究竟能降到什么程度,自然成为了购房人高度关心的话题。

五月南京房市遭遇“滑铁卢” 领跌全国

南京房市的“虚火”终于在5月隐藏不住了,据中国指数研究院统计数据显示,5月南京新房均价环比下跌1.36%,创十大重点城市最大跌幅。南京楼市自2012年5月环比连涨以来,近24个月首次出现环比下跌。而第一次下跌,就直接跌入谷底,领跌全国十大重点城市。

与此同时,南京房市的成交量也创造了3年以来的新低。据南京网上房地产统计数据显示,截至5月31日,南京新房5月共成交5040套,不仅同比下滑近四成,而且环比也大降近两成。认购量仅为6248套的,与4月的认购量相比减少了1399套,降幅近两成。

开发商尽管在五月推出了精装改毛坯、特价房、优惠车位等多种优惠,但并未能有效刺激购房人。购房者观望情绪高涨,盼望房价进一步下行。

降价空间底线何在 下降30%仍能保本?

尽管纷纷打出降价旗号,南京目前各楼盘的优惠却显得“尴尬而暧昧”城市化规律和房产投资。目前并未有太多楼盘敢于真正“降价”,还是以变相的优惠为主:1万享3万、精装改毛坯、买房送8万元车位抵用券……由此可见,相比于周边城市的大幅降价,南京楼市仍有降价空间。

对于房地产商的降价空间有多大,日前,中天城投和莱茵达置业两家房企的报告似乎透露了一些房地产商的“秘密”。

中天城投对旗下“贵阳国际金融中心一期商务区”项目可行性研究报告中指出“当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利;下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡”。

房产项目不同 “盈亏点”有差异

据了解,房地产项目的盈亏点测算涉及成本与售价。在成本上,不同项目的土地成本有很大的不同,建筑成本上高层、小高层及多层也有不小差别。加之各项目的售价及营销费用不一,回款情况难以把控。因此,不同类型项目(如住宅、写字楼)的盈亏点是有差异的。

对此,南京大学不动产研究中心主任高波指出,不同类型项目的盈亏点与利润率是有不同的,商业项目较住宅项目的波动更大。而且测算还必须考虑项目的销售情况,销售周期越长,财务成本也就越高。

对于总体利润状况,高波表示,房地产项目利润率的高低与拿地成本和建筑成本有关,“过去整个房地产行业的毛利率在30%左右,现在毛利率有所下降。但是降价20%左右,房产商也是可以不亏本的。”

不过,也有房地产业界研究人士认为,30%的说法或许低估了房地产商的利润空间,实则或可高达50%。

南京房价会不会大跌 下降的幅度会有多大

对于未来的南京楼市,高波表示,“从成交量总体来看,南京楼市库存还算合理,成交量的下滑是市场多种因素造成。今年短期内南京楼市已经没有上涨的动力,但是总体还是处于较为稳定的状态,应该也不太会存在大跌的可能。”

但是开发商们则表示,购房者买涨不买跌的置业心理让开发商不敢轻易降价。“其实不是开发商降不降价的问题,而是降价之后能不能解决问题,这才是关键。”南京河西某楼盘的销售人员张梦林表示,“在这样的环境下,购房者的降价预期和开发商相差太远。你降九折,他希望八折、七折甚至更低,所以开发商降价也未必能解决问题。”

但是,6月“冲年中业绩”以及资金回笼的需求,使得不少南京开发商在这样的大环境中也不得不降价城市化规律和房产投资。

在这场市民盼降价、开发商期救市、专家称暂无必要救市的博弈中,本地政府是否会政策松绑或将直接影响下一轮南京房价的走势。江苏省房协房地产研究所所长李智表示,不少楼盘抢着青奥的时间节点推盘,若没有更多利好支撑,届时市场存量还会快速增加,这也将加大去化压力。李智说:“青奥会以后市场如何表现则重点取决于信贷和政策两个关键要素。”(完)

南京 开发商 房价

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网友评论:

来自湛江的网友说:评论时间:2021-01-19

人最悲哀的,并不是昨天失去得太多,而是沉浸于昨天的悲哀之中;人最愚蠢的,并不是没有发现眼前的陷阱,而是第二次又掉了进去;人最寂寞的,并不是想等的人还没有来,而是这个人已从心里走了出去。回复


来自邳州的网友说:评论时间:2021-01-19

对过去耿耿于怀的人,一般都抓不住未来,而一直“忐忑明天”的人,通常也会错过现在的美好。所以,活在当下吧,和你所热爱的一切,在一起。回复


来自五常的网友说:评论时间:2021-01-19

「数大」便是美,碧绿的山坡前几千隻绵羊,挨成一片的雪绒,是美;一天的繁星,千万隻闪亮的眼神,从无极的蓝空中下窥大地,是美;泰山顶上的云海,巨万的云峰在晨光里静定著,是美;大海万顷的波浪,戴著各式的白帽,在日光里动盪著,起落著,是美;爱尔兰附近的那个「羽毛岛」上栖著几千万的飞禽,夕阳西沉时只见一个「羽化」的大空,只是万鸟齐鸣的大声,是美。回复


来自常宁的网友说:评论时间:2021-01-19

幸福喜欢捉迷藏。我们年轻时,它躲藏在未来,引诱我们前去寻找它。曾几何时,我们发现自己已经把它错过,于是回过头来,又在记忆中寻找它。回复


来自伊春的网友说:评论时间:2021-01-19

黑暗里想念焰彩,迷雾里思忖晴霞。回复


来自武冈的网友说:评论时间:2021-01-18

生活不会向你许诺什么,尤其不会向你许诺成功。它只会给你挣扎、痛苦和煎熬的过程。所以要给自己一个梦想,之后朝着那个方向前进。如果没有梦想,生命也就毫无意义。回复


来自沧州的网友说:评论时间:2021-01-18

没人会在乎你难过什么,感同身受是假的,自己心里明白就好,爱你的人会想办法逗你开心。回复


来自新乡的网友说:评论时间:2021-01-18

生活中的不如意,非常不值得我们去气馁、去悲伤、去失望。换一种方法,换一种态度,换一种角度看世界。生活中的不幸也许会变成人生最明亮的明灯,呈现在眼前的便是一个精彩纷呈的世界。回复


来自仙桃的网友说:评论时间:2021-01-17

当有人突然从你的生命中消失,不用问为什么,只是他或她到了该走的时候了,你只需要接受就好,不论朋友,还是恋人。所谓成熟,就是知道有些事情终究无能为力。回复


来自青岛的网友说:评论时间:2021-01-17

一个人如果连自己都不珍惜,又怎会有人珍惜?许多时候,你觉得没人爱你,没人疼你,没有对你好,首先就得反思一下,你自己是否爱自己,是否疼自己,是否对自己好。自私确实不好,但完全的无私就是对自己的伤害。所以啊,爱人先爱己。你爱自己有多少,别人爱你才有多少。回复


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