【哈市松北房产交易中心】楼盘还没开工 万科空地换得7亿购房款


发布时间:2020-09-30 16:31:02 阅读量:77335 作者:雄璟

尚未开工的两个项目竟已被政府订购,有业内人士把这看作是王石和万科慈善事业的继续,认为万科在其中仅仅能收获微利哈市松北房产交易中心。

近日,上海万科用两块还没有动工的土地,竟换来了政府部门逾7亿元的配套商品房预购款,这也让万科成为国内第一个利用政府预购房款开发项目的房地产商哈市松北房产交易中心。

随着牛年春天的来到,以往那个在业界表现得格外活跃的王石似乎又回到人们视线的焦点。今年1月和2月,万科的销售业绩连续“涨停”,让王石一扫前期的抑郁心情。而通过万科上海公司的实践,军人出身的王石又成功实现“诺曼底登陆”,开辟了万科在国内住宅市场的“第二战场”。

空地换得7亿购房款

3月9日,万科公布了2008年的年报。在年报中,投资者惊奇地发现万科上海公司的两个项目没有开工,却收到了7亿多元的预售款。这两个项目一个名为“上海七街坊”,另一个名为“金色城市(D街坊)”,万科将两个项目列为存货中的“拟开发产品”,开工时间均是2009年的2月。

但是,万科年报的 “预收账款”一栏却显示,两个项目都已收到了预售款:金色城市收到3.36亿元,上海七街坊收到了近3.76亿元,两项相加收入超过7亿元。万科的执行副总裁王文金在11日的万科业绩网上说明会上作了解释:上海七街坊项目和上海金色城市项目的D街坊属于政府配套商品房,已经收到回款。

也有人认为,万科造的虽然是配套商品房,但利润并不见得比开发普通商品房低。尤其是政府部门提供了预售款,极有效地降低了融资成本,降低了财务费用。万科是四两拨千金,以很低的投入就获得高收益。

不过,截至昨日记者发稿时,并未得到万科上海方面对此事的进一步解释。

拿地成本不低

在上海房地产业内,很多人并不十分看好上海七街坊和上海金色城市。事实上这两个项目都是万科上海公司在二手土地市场上购得。

上海七街坊购于2006年。当年的12月29日,万科以12.9亿元左右的价格收购了上海恒大房地产公司位于浦东三林地区的5个房地产项目,其中就包括上海七街坊。根据当时业内的计算,这5个项目的平均楼板价是3050元/平方米。

金色城市则是万科和复地联手在2007年的12月花费了24.3亿元购得的,万科占了这个项目60%的权益。当时,业内推算楼板价在6000元~7000元/平方米。

由于两幅土地均购自二手市场,万科还需要为这些土地支付高额的土地增值税,所以上述楼板价并不代表万科真实的拿地成本。因此有分析师觉得万科的上述两个项目的利润不高,甚至有可能亏本。

上述猜测是否属实,暂时还无法确认。不过,万科的确延迟了原来的销售时间,本来去年年中推出销售的金色城市,并没有在大降价的时间里销售,而是推后到了今年。

大赚还是微利 业内有分歧

虽然上述两项目未动工就已卖掉大部分房源,但这笔买卖是赚还是赔,却是一个不为人知的秘密。

据万科2008年年报显示,上海七街坊被政府收购了项目总建面的90%,预售收入是3.76亿元。再根据万科收购上海恒大地产时的公告资料,上海七街坊的总建筑面积是133350平方米。据此计算,上海七街坊每平方米的售价仅3100多元,万科每平方米的利润看似只有80多元。

不过,中原地产的分析师许萌说,政府收购在建工程,通常不会一次性全额付清。现在万科上海公司所获得的3亿多元预售款应该仅是订金。不过她也认为政府收购的代价应该不高,万科很可能只获得微利。

易居中国的分析师薛建雄则进一步透露,虽然以前上海的配套商品房收购价格不高,只有5000元~6000元/平方米,但近期这一价格却已经大幅提高。最新的一个成交案例是宝山某普通商品房以13000元/平方米的价格被收购作配套商品房。

由于收购价格未知,万科通过本次销售究竟能获利多少还无人知晓,但地产业内还是对王石万分艳羡。一位不愿透露姓名的地产分析师说,万科的房子还没有开工,就有政府部门抢先付钱预购,这让它的融资成本可大大降低,还能降低市场风险,可以说是一举两得。

此外,万科的年报显示,上海七街坊的期初投资余额是1哈市松北房产交易中心.46亿元,期末是4.03亿元;金色城市的期初投资余额是零,期末则增长至7.18亿元。上述分析师人士因此认为,万科通过这两个项目的销售,应当获得不菲的收益。

没人知道商品房预售制度何时会取消,现在看来,它依然坚不可摧———近日,一则“预售制将取消”的消息在坊间流传十余个小时后被官方迅即否认。

然而,并不是所有的商品都是可以替代的,对于需要智慧的电子产品来说,虽然进入壁垒较高,但其创意和设计极容易被复制,因此替代性较强,价格并不是太高。而对于房地产来说,建筑、材料和园林覆盖是很容易被复制的,因此在定价或销售时一般不会诉求这些卖点。但地段、周边环境是难以复制的,因此房子作为一种地理空间产品,在某种程度上具有自然垄断的性质,而自然垄断是市场机制所无法克服的。正是这种自然垄断性,使得房地产开发商具有相当的垄断定价权,消费者只能被动接受这个价格。

在保利东郡举办的豪宅市场走势及投资价值沟通会上,与会各位高端楼盘负责人也都认为,最近各部委轮番表态加强调控,以此稳定土地和房地产市场预期。因此,下半年营销环境还是非常具有挑战性,所以营销层面需要提升项目附加值,给予买家真正实惠,才能维持成交量增长。

据悉,嘉凯城的中凯城市之光楼盘已在6月18日开盘,因地段稀缺、升值空间大,目前的销售进展基本符合公司的预期安排;杭州湖左岸则已基本售罄。这两个项目将在下半年结算,是该公司今年下半年利润的重要来源。另据介绍,根据整体战略布局与未来发展需要,嘉凯城公司将调整自持商业物业比例,改善公司财务状况和资产结构,为未来的业绩提供保障。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,在不能即刻取消预售制的情况下,关键是要从严监管预售款。

从今年4月起楼市行情转变就已经开始,“回暖”势头也在蔓延。经纬行分析人士认为,两度降息,消费者观望的心理已明显消除,除了首置刚需客户入市积极外,不少改善型买家也进一步跟进。此外,对未来市场预期的改变、恐涨心理的滋生也使得不少刚需客户加快了入市的脚步,进而推动了成交量的上扬。有业内人士告诉记者,这种市场的变化可能是此次全国性专项调查的一个诱因。

万科 王石 购房款

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网友评论:

来自新乡的网友说:评论时间:2020-09-30

最是那一低头的温柔 像一朵水莲花不胜凉风的娇羞回复


来自汉川的网友说:评论时间:2020-09-30

人在江湖,身不由己;人在婚姻,爱不由己;人在官场,话不由己;人在单位,事不由己;人在世上,命不由己;人生无奈,有何归己?享受生活,善待自己。回复


来自新乐的网友说:评论时间:2020-09-30

月光你能否将我的梦魂带去,放在离她三五尺的玉兰花枝上。回复


来自双鸭山的网友说:评论时间:2020-09-30

不要对我说:苦难净化心灵,悲剧使人崇高。默默之中,苦难磨钝了多少敏感的心灵,悲剧毁灭了多少失意的英雄。何必用舞台上的绘声绘色,来掩盖生活中的无声无息!回复


来自都江堰的网友说:评论时间:2020-09-30

一直都很想你,不管做什么都会想到你,折腾过身体,费过劲,喝过酒,试过一切,但还是很想你。回复


来自鞍山的网友说:评论时间:2020-09-29

你所知道的不要全说,你所听到的不要全信。回复


来自大理的网友说:评论时间:2020-09-29

只因为我的心里充满着 比毒药更强烈,比咒诅更狠毒 比火焰更猖狂,比死更深奥的不忍心与怜悯心与爱心 所以我说的话是毒性的,咒诅的,燎灼的,虚无的回复


来自九江的网友说:评论时间:2020-09-29

生活中最难过的莫过于当你遇上一个很特别的人,却明白永远不可能在一起,或迟或早,你都不得不放弃。回复


来自广安的网友说:评论时间:2020-09-28

真正的坚韧,应该是哭的时候要彻底,笑的时候要开怀,说的时候要淋漓尽致,做的时候不要犹豫。回复


来自庆阳的网友说:评论时间:2020-09-28

又是一番秋意!那雨声在极昼之中,有零落萧疏的况味,连着阴沉的气氲,只是在我灵魂的耳畔私语到:“秋”!我原来无欢的心境,抵御不住那样温婉的侵润,也就开放了春夏间所积受的秋思,和此时外来的怨艾构合,产出一个弱的婴儿----”愁“。回复


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