【黄山市房产交易中心】深圳防业主签约后加价 合同请注明交税费方式


发布时间:2020-10-01 10:33:46 阅读量:174 作者:柠浩

本以为事件到此完结,不料在产权登记中心办理登记期间,业主又再次反悔,单方申请退文,并拒绝接听电话,导致深圳市房地产权登记中心于1月14日作出退文处理黄山市房产交易中心。1月25日买方向罗湖区人民法院提起诉讼,要求判决继续履行合同,并由业主承担拒不履行免税义务导致增加的税费。

房价上升后本已成交的房产却面临业主以高额税费要挟解除合同。最近一段时间深圳买卖房产交易环节中频发双方谈成价格成交后,业主看到房价上升继而要求以“实收价”过户从而产生高额税费,并以此要求加价或让买方解除合同的案例。记者了解到,目前这类案例在税费涉及不大的情况下,大部分买卖双方会重新协商并达成交易,而另外一些则会走上诉讼程序。记者从律师处了解到,现已进行诉讼的一起案例由于涉及税费不多,且买方愿意支付税费因此法院判决强制履行交易,而另外一起案例涉及税费多达百万,买方已起诉要求解除合同,判卖方违约,但此案还未开审。

案例一

双方签约后,卖方增百万税费

今年年初,王先生通过中介看中了南山区月亮湾山庄一套260平方米的房子,很快王先生就与卖家以608万元的价格达成交易并签订了《二手房买卖合同》,王先生还在三天内支付了10万元定金给卖方。

2月王先生准备过户房产时,却遇到年后房价的一波上升。“刚过完年,中介方面对于这个小区房子的报价节节攀升,有的从一般600多万上涨到超过700万”,王先生告诉记者。王先生在2月初收到了卖方的通知函,要求王先生支付赎楼罚金(罚息)违约金、赎楼担保费、短期利息、核实征收转让差额的个人所得税(20%)、营业税(5%)、契税(3%)等近200万元的高额费用,此后王先生还接到了卖方同样内容的律师函,这让王先生惊诧不已。

记者注意到,在通知函和律师函中,卖方主要是要求王先生以核实征收的方式支付房屋转让以差额520万的20%计算的个人所得税。据计算,这套月亮湾山庄是非5年以上家庭唯一住房的普通二手房,其房产的初始登记价为88万元。如果参照深圳市规划和国土资源委员会网站上查询的该房的市场评估价342万元左右来核定计征个税(总价1%)的话,只有3.42万元左右,即使按照实际成交价来核定计征个人所得税(1%)的话也才6.08万元;但是,如果按照核实方式计征个人所得税(差价20%)的话那这笔税费就有104万元,仅个税就增加百万,这还没有计算营业税、契税等税种的增加部分。

王先生表示,正是卖方看到自己刚卖了不到一个月的房子一下子涨了100多万,觉得自己卖亏了,不能接受,所以才通过以核实征收方式增加买方高达数百万元税费的方式来逼迫王先生放弃购买房屋。“卖家就是想利用20%的高额个税来逼我放弃,如果我主动放弃,不仅房子买不到,就连10万元的定金也没有了。”记者询问这笔交易的中介方的置业顾问,其也认为,这件事是卖家不想卖房子所引发的纠纷。

目前这一案件已进入诉讼的法律程序,买方以卖方未能履约为由要求解除买卖合同并判卖方违约,但此案目前还未开庭审理。

案例二

买方愿付税,一审判履行合同

2012年11月3日,经中介介绍,买方与业主签订《深圳市二手房预约买卖合同》,以122万元购买业主罗湖区翡翠园某房屋,签约后买方如约支付业主2万元定金、5000元交房保证金、77.5万元首期款并通过了42万元的住房公积金贷款审批,担保公司亦于12月12日为业主完成赎楼,只需双方到产权登记中心办理递件过户便可完成交易。

2012年底房价开始大幅上涨,12月17日业主通过中介方表示不打算继续交易,12月17日双方在中介处商讨,业主表示愿意赔偿买方部分损失,但未就赔偿数额达成一致。到了12月27日业主突然致电买方愿意继续履行合同,但要求以实际成交价过户,并由买方承担据实征收的高额税费。而因这套房屋属业主超过五年家庭唯一住房,符合免税条件,买方委托其代理律师深圳二手房律师团首席律师张茂荣回函同意以实际成交价过户,但需要业主申请免税,通知业主于2013年1月4日上午到深圳市房地产权登记中心签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。

而到了1月4日上午,买方、中介方、担保公司均达到产权交易中心等候业主时,业主未到场,后经多次催告,同意下午到场办理,在买方同意以实际成交价过户并交纳税款、中介方打印出《深圳二手房买卖合同》交由其签字时,业主却借口打电话趁机持一份合同溜走并拒不接听电话。张茂荣告诉记者,当晚中介方到业主家守候至深夜未果,次日一早将业主堵在家门,业主先是同意下午再去办理过户手续,继而又要求先到中介公司面谈,而下午买方到中介公司等候时,业主再次失约!

此后,业主又突然对官方合同版本中的户口迁出条款提出异议,无理要求一年之内迁出,并要求将违约金改为日万分之零黄山市房产交易中心。多轮交涉后,慑于合同约定成交价20%的高额违约金,业主最终同意并由其代理人签字办理了递件过户,并如实申报成交价122万,税费买方全部承担。

记者从买方代理律师张茂荣处了解到,4月19日罗湖区人民法院对此案作出判决:合同继续履行,业主将房屋过户登记至买方名下并承担逾期履行违约金。一审判决后,业主不服,又向深圳市中级人民法院提起上诉,目前此案件尚在审理中。

合同条款尽量详细

最大程度减少纠纷

■律师说法

对于这类案件,深圳知名律师、深圳二手房律师团首席律师张茂荣告诉记者,在过去的几个月里,因为新国五条对于个人所得税征收严格的一些说法,很多业主在交易成交后以核实征收让买家增加税费成本的方式再变相要求买家加价。“签约后找理由加价这种事情以前也会有,只是国五条出来后的这几个月,以增加税费为由的增多了,最近大概接到十几个此类纠纷的法律咨询,而业主的主要目的还是为了加价”,张茂荣表示。

而这类事情发生后,大多数都是买卖双方重新坐下来协商,一般都会重新达成交易,张茂荣告诉记者,近期的上述两件典型案例分别涉及税费较高和买方同意继续交易但业主违约的情况。

张茂荣表示,根据国家税法规定,在二手房交易过程中,各项税费由哪一方承担都有明确的规定,其中最大部分——个人所得税和营业税的纳税义务人本来属于业主一方,而在深圳的现实市场中,业主往往通过“实收价”将所有税费转嫁给买方黄山市房产交易中心。

而且,深圳二手房交易实行“核定征收”、“核实征收”双轨制,“这样如果没有在合同中约定的话,又为业主的‘合法’毁约提供了条件”,张茂荣表示。

因此,张茂荣建议,买卖双方签约时务必明确约定以核定价(评估价)还是核实价(实际成交价)来申报纳税;如果符合免税条件的,也务必约定业主家庭成员的免税申请义务及不申请的后果;合同条款务必尽可能周到详细,以减少争议(如中介合同明确约定以核定价纳税、业主申请免税及户口迁出时间等),“尽可能对这些有所约定,从而在很大程度上可以减少纠纷”。

本版撰文:南方日报记者 曲广宁

摄影:南方日报记者 鲁力

税费 业主 案例

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网友评论:

来自崇州的网友说:评论时间:2020-10-01

祝你遇到那个人,让你看一眼就不再想要别的人。再不济的话,祝你遇到一个人,你兜兜转转一圈回来,发现最好的还是他,刚好他还在等你。回复


来自四平的网友说:评论时间:2020-10-01

我将于茫茫人海中寻我唯一灵魂之伴侣。得之,我幸:失之,我命。回复


来自浏阳的网友说:评论时间:2020-10-01

只有一见钟情才能称之为最纯粹的爱情,至于日久生情的,则无可避免地掺杂了一些现实的考虑。但从稳固性来看,无疑是后者更有优势。付出过时间心血金钱的感情才让人不忍轻弃。至于心动,则是最善变的东西。天长地久还是要靠时间熬出来。回复


来自沧州的网友说:评论时间:2020-10-01

人生有各种各样的活法,有人辞官归故里,有人星夜赶科场。有的人一辈子逆来顺受,也有的人放浪不羁,还有的人自甘平庸,但也有人孜孜以求。无须评判什么样的人生才是成功的人生。其实,任何一种活法都是人的自由选择,只要从心出发,活得适意而满足,求仁得仁,是谓幸福。回复


来自昆明的网友说:评论时间:2020-10-01

信任很脆弱,得到了就要好好呵护,它一旦破坏,上百个微笑都无法修复。回复


来自建德的网友说:评论时间:2020-09-30

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


来自麻城的网友说:评论时间:2020-09-30

真想就这样对喜欢的人好,不多想,不求结果,没有目的,不问往后。就这样,顺着时间的脉络,日复一日的温柔下去。回复


来自玉溪的网友说:评论时间:2020-09-30

我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。回复


来自南京的网友说:评论时间:2020-09-29

遇到困难时不要害怕,一定要冷静分析你所遭受到的挫折和困难。有些东西,只要你把思路理清,都是云间雾开。记住,不要轻言放弃。回复


来自九江的网友说:评论时间:2020-09-29

当你真正懂得如何去爱一个人,你就会知道我有多么爱你。回复


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